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　　尊龙尊龙凯时人生就是博z6com✿★✿ღ，尊龙凯时✿★✿ღ，城市更新是一项系统性工程✿★✿ღ，具有资金需求大✿★✿ღ、涉及利益主体多✿★✿ღ、规划程序复杂✿★✿ღ、开发周期和收益回报不确定等特点✿★✿ღ，对实施主体的投融资能力要求高✿★✿ღ。推进城市更新项目的科学分类✿★✿ღ，构建可行的收益回报机制✿★✿ღ，选择匹配的投融资模式夜间做运动视频声音✿★✿ღ，是城市更新项目顺利实施的关键✿★✿ღ。城投公司因具有实施城市更新项目的天然优势而成为重要参与方尊龙凯时官网✿★✿ღ。在地方政府引导及自身市场化转型的需要下✿★✿ღ，城投公司纷纷涉足当地的城市更新项目✿★✿ღ，其实施项目时可供选择的业务模式有哪些✿★✿ღ，又将面临哪些风险✿★✿ღ，本文将进行重点研究✿★✿ღ，并为城投公司开展城市更新项目提出相关建议✿★✿ღ。

　　根据国家发改委规划司的解释✿★✿ღ，城市更新行动是指对旧城区内功能偏离需求✿★✿ღ、利用效率低下✿★✿ღ、环境品质不高的存量片区进行功能性改造✿★✿ღ，打造成为新型生产生活空间✿★✿ღ，以推进老旧小区✿★✿ღ、老旧厂区✿★✿ღ、老旧街区夜间做运动视频声音✿★✿ღ、城中村等“三老一村”改造为主要内容✿★✿ღ。

　　早在2013年✿★✿ღ，中央城镇化工作会议就明确提出要提高城镇建设用地利用效率✿★✿ღ，城市建设要以盘活存量为主✿★✿ღ，不能再无节制扩大建设用地✿★✿ღ。2015年✿★✿ღ，中央城市工作会议再次指出✿★✿ღ，要坚持集约发展✿★✿ღ，要求框定总量✿★✿ღ、限定容量✿★✿ღ、盘活存量✿★✿ღ、做优增量✿★✿ღ、提高质量✿★✿ღ。可以看出✿★✿ღ，城市发展已经强化存量优化✿★✿ღ，这为城市更新的广泛开展奠定了基础✿★✿ღ。

　　2021年3月✿★✿ღ，《政府工作报告》和《十四五规划纲要》相继发布✿★✿ღ，共同提出要“实施城市更新行动”✿★✿ღ。“城市更新”首次写入我国政府工作报告和五年规划✿★✿ღ。“十四五”时期以及未来一段时间✿★✿ღ，城市更新的重要性提升至前所未有的高度✿★✿ღ。

　　根据各地出台的城市更新办法及相关规定✿★✿ღ，综合来看✿★✿ღ，城市更新是指将城市中不适应现代化城市发展和居民生活需求的地区作必要的✿★✿ღ、有计划的修缮✿★✿ღ、改建活动✿★✿ღ。

　　城市更新范围一般为城市建成区内旧小区✿★✿ღ、旧商业区✿★✿ღ、旧工业厂房✿★✿ღ、旧街道✿★✿ღ、城中村等尊龙凯时官网✿★✿ღ，广州市在此基础上还包括棚户区✿★✿ღ，而深圳市明确表示城市更新与棚户区改造是相互独立的政策体系✿★✿ღ；上海市城市更新范围相对较窄尊龙凯时官网✿★✿ღ，不包含政府已经认定的旧区改造✿★✿ღ、工业用地转型✿★✿ღ、城中村改造等地区✿★✿ღ。

　　城市更新的实施方式一般包括综合整治✿★✿ღ、有机更新和拆除重建✿★✿ღ，三种方式的更新强度和更新内容各有不同✿★✿ღ。

　　在申报立项环节✿★✿ღ，主要为城市更新单元规划计划申报✿★✿ღ，批复后纳入年度更新计划✿★✿ღ。城市更新单元也是城市更新实施的基本单位✿★✿ღ，一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目✿★✿ღ。

　　在项目实施环节✿★✿ღ，由申报主体进行拆迁后✿★✿ღ，土地公开出让或协议出让给实施主体✿★✿ღ，进行最终的项目建设和验收夜间做运动视频声音✿★✿ღ，目前大部分市场化项目申报主体即为实施主体✿★✿ღ。

　　项目实施环节是城市更新核心环节✿★✿ღ，涉及到的拆迁✿★✿ღ、安置✿★✿ღ、土地出让都需要大量资金支持✿★✿ღ，且由于拆迁时间存在较大的不确定性✿★✿ღ，所以对于实施主体投融资要求较高✿★✿ღ。

　　实践中发现✿★✿ღ，我国部分城市中已有一定数量的城投公司主导或参与了当地的城市更新项目✿★✿ღ，项目类型较为多样✿★✿ღ，具有一定区域特色✿★✿ღ，业务模式以自营自建为主✿★✿ღ，老旧小区改造✿★✿ღ、历史街区改造等公益性相对较强的项目则更多采用委托代建模式✿★✿ღ。

　　本文从我国超大城市以及住建部公布的21个试点城市中选取了上海✿★✿ღ、北京✿★✿ღ、深圳✿★✿ღ、成都和烟台五个城市✿★✿ღ，对其区域内的发债城投公司的城市更新业务开展现状进行研究✿★✿ღ。研究发现✿★✿ღ，深圳市和烟台市的城投公司数量较少✿★✿ღ，上海市✿★✿ღ、北京市和成都市的城投公司中开展城市更新项目的比例在25%左右✿★✿ღ。其中✿★✿ღ，上海市开展城市更新项目的城投公司主要包括市属企业以及静安区✿★✿ღ、黄浦区和普陀区等老城区的区属企业✿★✿ღ，项目类型以旧区改造✿★✿ღ、城中村改造和历史建筑保护改造项目为主✿★✿ღ，业务模式主要为自营自建✿★✿ღ，少数历史建筑保护改造项目采用委托代建模式✿★✿ღ。与上海市类似✿★✿ღ，成都市参与城市更新项目的城投公司既有市属企业✿★✿ღ，也有成华区✿★✿ღ、金牛区✿★✿ღ、温江区和新都区等的区属企业✿★✿ღ，项目类型以片区开发为主✿★✿ღ，也有部分特色街区改造✿★✿ღ、公共空间改造及工业上楼项目✿★✿ღ。

　　委托代建模式✿★✿ღ：与城投公司传统的基础设施建设业务类似✿★✿ღ，城投公司接受地方政府委托✿★✿ღ，以代建模式承接区域内具体城市更新项目的建设✿★✿ღ，项目建设资金主要由财政拨付或由城投公司负责筹措✿★✿ღ。实践来看✿★✿ღ，采用该模式推进的项目案例不多✿★✿ღ，项目类型主要集中在老旧小区改造✿★✿ღ、公共空间改造等公益性较强✿★✿ღ、收益相对有限的项目上✿★✿ღ。

　　“投资人+EPC”模式✿★✿ღ：地方政府授权城投公司作为项目实施主体✿★✿ღ，城投公司通过公开招标的方式选择社会投资人（通常为EPC总承包方）✿★✿ღ，城投公司与社会投资人按照约定股权比例成立项目公司（由于投资人作为主要出资对象✿★✿ღ，其出资比例较高✿★✿ღ，通常是项目公司的控股股东）✿★✿ღ，由项目公司负责城市更新项目的投资✿★✿ღ、建设以及运营工作✿★✿ღ。项目公司的收益主要由两部分构成✿★✿ღ：项目运营收入（主要收益来源）✿★✿ღ、城投公司或政府相关部门支付的运营补贴✿★✿ღ。

　　“EPC+O”模式✿★✿ღ：以城投公司为实施主体✿★✿ღ，其通过公开招标等方式选择城市更新项目的工程建设和运营方✿★✿ღ，“EPC+O”将设计✿★✿ღ、采购✿★✿ღ、施工和运营等环节结合起来✿★✿ღ，在EPC总承包模式基础上向后端运营环节进行延伸✿★✿ღ，有利于提高项目运营效率和降低全生命周期成本✿★✿ღ。

　　自建自营模式✿★✿ღ：经地方政府指定✿★✿ღ、授权或通过其他渠道获取城市更新项目后✿★✿ღ，城投公司自筹资金进行项目建设✿★✿ღ，并通过项目改造提升后的租售及运营（物业管理✿★✿ღ、广告✿★✿ღ、充电桩等）收入平衡前期投资✿★✿ღ。实践中✿★✿ღ，对于一些老旧厂房改造✿★✿ღ、老旧商业改造等项目✿★✿ღ，城投公司还可通过资产或股权收购✿★✿ღ、资产租赁等方式✿★✿ღ，对相关资产进行改造提升并获取租金收益✿★✿ღ。例如北人厂（南区）老旧厂房改造提升项目即北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称“北投集团”）与北人集团有限公司签订整体租赁合同✿★✿ღ，北投集团自筹资金对该宗工业用地盘活并按照规划实施改造建设后获取收益✿★✿ღ。

　　发起设立城市更新基金✿★✿ღ：城市更新项目资金投入量大✿★✿ღ，且项目运作特性决定了需要政府方的支持✿★✿ღ。目前由政府支持✿★✿ღ，国有企业牵头✿★✿ღ，联合社会资本设立城市更新基金✿★✿ღ，成为一种新的模式探索✿★✿ღ。城市更新基金适用对象为政府重点推进项目✿★✿ღ，资金需求量大✿★✿ღ，收益回报较为明确项目✿★✿ღ。优势是能够整合各方优势资源✿★✿ღ，多元筹集资本金及实施项目融资✿★✿ღ，加快项目推进✿★✿ღ；劣势是目前城市更新投资回报收益水平✿★✿ღ、期限等与城市更新基金资金的匹配性不强✿★✿ღ，成本较高✿★✿ღ，退出机制不明确✿★✿ღ，面临实施上的诸多挑战✿★✿ღ。

　　目前城市更新基金的投资人以房地产和建筑施工企业为主✿★✿ღ，资金期限较短✿★✿ღ，对于投资回报及附加要求多✿★✿ღ。基金构架一般为母基金+子基金✿★✿ღ，子基金主要针对城市更新的各个阶段或子项目✿★✿ღ。广州市✿★✿ღ、上海市夜间做运动视频声音✿★✿ღ、无锡市均已经落地城市更新基金✿★✿ღ。北京市✿★✿ღ、重庆市等地发文鼓励和探索设立城市更新专项基金✿★✿ღ。

　　城市更新为城投公司带来一定的发展机遇✿★✿ღ，有利于其增加经营性收入和实现市场化转型✿★✿ღ，但也可能带来诸多风险✿★✿ღ。常见的风险包括政策风险✿★✿ღ、经营风险✿★✿ღ、财务风险和合规风险✿★✿ღ。

　　政策风险✿★✿ღ：我国城市更新起步较晚✿★✿ღ，2021年住建部启动第一批试点城市✿★✿ღ，至今刚满两年✿★✿ღ，因此各地的城市更新经验较为有限✿★✿ღ，实践中可能会随着项目经验的积累✿★✿ღ，对先前制定的城市更新政策进行修订✿★✿ღ、变更或完善✿★✿ღ。大型的城市更新项目从前期的谈判拆迁到开发建设再到完工运营通常会历经数年✿★✿ღ，期间除政策变更外✿★✿ღ，还可能出现因政府换届或其他情况导致城市更新项目无法满足相关要求而被暂停✿★✿ღ。加之✿★✿ღ，目前我国国家层面尚未对城市更新专门立法✿★✿ღ，仅深圳✿★✿ღ、上海尊龙凯时官网✿★✿ღ、辽宁和北京出台了各自的城市更新地方性法规✿★✿ღ，其余省市出台的主要是城市更新办法✿★✿ღ、行动计划等✿★✿ღ，部分城市对城市更新项目中关注度比较高的问题（例如土地如何获取等）可能规定的较为笼统✿★✿ღ，实践中还需具体的实施细则✿★✿ღ。

　　经营风险✿★✿ღ：是指城投公司在运营中面临的不确定因素和挑战给其带来的风险✿★✿ღ。具体体现为✿★✿ღ：回款周期长✿★✿ღ、收益不确定性大✿★✿ღ、运营难度大✿★✿ღ。

　　①回款周期长✿★✿ღ：PPP模式下的城市更新项目合作期限基本在10~30年之间✿★✿ღ，委托代建模式下的城市更新项目的回款周期取决于地方政府的财政实力及回款安排✿★✿ღ，自营模式下的城市更新项目主要通过租售及运营收入进行平衡✿★✿ღ，租金及运营收入所占的比例越高✿★✿ღ，对应的投资回收周期越长✿★✿ღ。例如上海市外滩地区160街坊保护改造项目完工后拟通过运营收入平衡前期投资✿★✿ღ，预计投资回收期18.7年✿★✿ღ。此外✿★✿ღ，受外部因素影响✿★✿ღ，城市更新项目还可能会出现工程进度缓慢✿★✿ღ、财务费用超支✿★✿ღ，并进一步导致项目投资回收周期的延长✿★✿ღ。例如上海外滩投资开发（集团）有限公司早前投资的外滩中央项目初步测算项目总投资是39.77亿元✿★✿ღ，原计划于2017年底完工✿★✿ღ，但因历史保护建筑改造项目审批流程相对繁琐✿★✿ღ，工程进度缓慢✿★✿ღ，导致财务费用超支约8亿元✿★✿ღ。需要特别注意的是✿★✿ღ，在工业用地更新改造的项目中✿★✿ღ，还可能会出现因土壤治理不到位导致项目竣工后无法通过土壤污染及环境检测验收的情况✿★✿ღ，并最终导致投资回收周期的无限延长✿★✿ღ。

　　②收益回报不确定✿★✿ღ：委托代建模式下项目通常收益确定程度较高✿★✿ღ，但该模式下的项目受限于当地财力✿★✿ღ，其他模式的城市更新项目更多与运营收入挂钩✿★✿ღ，面临的不确定性较大✿★✿ღ。

　　③运营难度大✿★✿ღ。城市更新项目通常要在项目中嵌入物业管理✿★✿ღ、文化旅游等多元化业务✿★✿ღ，城投公司长期从事的是基建项目的投资建设✿★✿ღ，普遍缺乏运营相关的专业人才夜间做运动视频声音✿★✿ღ。

　　财务风险✿★✿ღ：是指城投公司在资金运作✿★✿ღ、资本结构和财务状况等方面可能面临的风险✿★✿ღ，包括流动性风险尊龙凯时官网✿★✿ღ、融资期限不匹配风险✿★✿ღ、或有负债及表外负债风险等✿★✿ღ。

　　①流动性风险✿★✿ღ：若实施的城市更新项目投资规模较大✿★✿ღ，并主要采用债务融资✿★✿ღ，将给城投公司带来较大的债务增量和刚性利息支出压力✿★✿ღ。若城投公司自身经营性现金流不足以覆盖城市更新项目刚性利息支出✿★✿ღ，将面临短期资金周转压力✿★✿ღ。

　　②融资期限不匹配风险✿★✿ღ：大型的城市更新项目投资回收周期通常长达15~20年✿★✿ღ。若城市更新项目采用银团贷款✿★✿ღ，而对应的银团贷款期限相对较短✿★✿ღ，或者若由于外部因素导致项目投资回收周期的延长✿★✿ღ，但贷款期限无法变更的情况✿★✿ღ，城投公司则面临“短贷长投”✿★✿ღ，给其债务管理和资金周转带来压力✿★✿ღ。

　　③或有负债及表外负债风险✿★✿ღ：若城投公司与第三方合作成立项目公司（城投公司参股）尊龙凯时官网✿★✿ღ，由项目公司负责项目具体的开发运营✿★✿ღ，该种情况下城投公司可能会为项目公司借款提供担保✿★✿ღ，由此产生担保代偿风险✿★✿ღ；亦或城投公司借助项目公司为其新增债务融资✿★✿ღ，形成城投公司的表外负债✿★✿ღ。

　　合规风险✿★✿ღ：主要是指涉嫌违规新增隐性债务风险尊龙凯时官网✿★✿ღ。城市更新项目中若涉及地方政府提供担保或承诺以财政资金偿还债务✿★✿ღ、承诺兜底回购或由城投公司垫资建设等✿★✿ღ，则可能涉嫌违规新增政府隐性债务✿★✿ღ。尤其是片区开发项目中基本包含了公益性✿★✿ღ、准公益性✿★✿ღ、经营性项目✿★✿ღ，不同类型项目如何确定资金筹集方式✿★✿ღ，一定程度上决定了项目的合规性以及是否存在违规举债或隐性债务风险✿★✿ღ。

　　结合城投公司城市更新项目采用的业务模式来看✿★✿ღ，自建自营项目以及“EPC+O”模式下面临的风险点较多✿★✿ღ，涉及政策✿★✿ღ、经营及财务风险的较多方面✿★✿ღ。委托代建及“投资人+EPC”模式下的项目则可能面临新增隐债风险✿★✿ღ。

　　坚守合规与法律底线✿★✿ღ。城投公司开展具体城市更新项目之前✿★✿ღ，务必熟悉国家法律法规及当地城市更新相关政策✿★✿ღ，必要时组成由公司内部法务员工与外部法律专业人士构成的合规小组✿★✿ღ，在资金来源✿★✿ღ、土地获取✿★✿ღ、平衡方式等重点环节✿★✿ღ，坚持合规审查先行✿★✿ღ，避免触及隐债红线✿★✿ღ。

　　开展与自身规模相应的城市更新项目✿★✿ღ，适度举债✿★✿ღ。城市更新项目通常具有较大的投资规模✿★✿ღ，城投公司开展项目之前要综合考虑自身职能定位及未来发展规划✿★✿ღ、当前债务规模及融资成本✿★✿ღ、城市更新项目的投资规模及资金来源等✿★✿ღ，积极争取当地的城市更新专项资金及基金支持✿★✿ღ，尽量降低债务融资占比✿★✿ღ。新增债务融资时✿★✿ღ，要审慎测算自身对新增债务的承受度✿★✿ღ，确保城市更新项目进入运营期之前✿★✿ღ，城投公司可依靠自身经营性业务覆盖城市更新项目对应债务的还本付息支出✿★✿ღ。

　　充分调研并综合考虑各种因素✿★✿ღ，合理测算投资回收期✿★✿ღ，并匹配融资期限✿★✿ღ，保留一定安全边际✿★✿ღ。在进行城市更新项目投资测算时✿★✿ღ，对售价✿★✿ღ、租金及运营收入的预测要充分调研项目周边实际情况✿★✿ღ，在决定项目租售比时✿★✿ღ，要结合当地政策审慎确定✿★✿ღ，例如部分城市规定在协议出让方式取得的土地上所建设的标准厂房只租不售✿★✿ღ，该种情况下项目的收益则不宜包括出售收入✿★✿ღ。城市更新项目若采用债务融资✿★✿ღ，则贷款期限应适当长于投资回收期✿★✿ღ，两者中间适当预留3~5年的安全边际✿★✿ღ。

　　借助与专业运营公司的合作✿★✿ღ，提高运营效率✿★✿ღ。城投公司擅长和政府单位沟通协调夜间做运动视频声音✿★✿ღ，但在和政府合作进行城市开发的过程中尊龙凯时官网✿★✿ღ，通常缺乏项目运营的经验和专业人员✿★✿ღ，因此在城市更新项目中✿★✿ღ，必要时可聘请专业运营团队✿★✿ღ，通过签署运营协议等方式✿★✿ღ，以市场化方式提高运营效率✿★✿ღ，尽快实现项目收益夜间做运动视频声音✿★✿ღ。